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一个正在被上海剧烈投资的外围城市

作者:admin 来源:未知 点击数: 发布时间:2018-10-31 00:13:30

 如何判断房子的价值,以及如何判定土地未来的潜力,这已经成为越来越多买房者的必修课。对于扎根上海的我,也有太多的人在问未来上海的发展区域在哪里

 

其中有一个概念叫环沪,上海周边的城市依靠和上海的联动,不少地方有崛起,不少地方有发展,当然不少地方也有坑

 

今天和大家聊聊环沪市场

 

 

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首先一个重要逻辑,环沪能否发展的起来,上海对这个城市的态度,要重于这个城市的本身

 

很显然,对于上海来说,这个超级城市本质上可以承担更多的产业、更多的人口以及更好的经济能级

 

但是另一个维度,上海的土地指标以及人口指标都是有限额啊

 

所以在这样的资源错配的情况下,环沪的崛起某种程度上也弥补了上海的短板。人口互相流动,产业互相合作,对于上海的长期发展是有好处的

 

还有,这也非常符合城市群发展的主流,所谓的一线带二线本质上都是扯淡,一线带周边才是最可行的方案,通过这样的模式,上海也用了最小的代价留住人才不外流

 

上海利用环沪作为自己的发展版图,本质上就等于默许了环沪的一些价值开始接近上海,比如土地

 

当然,环沪发展本身也是有样板的,环深发展就是一个例子,深圳发展早上海五年,那么环深格局也比较成熟,基本也是环沪未来的五年,上海周边未来一定会出现类似于东莞、惠州这样的城市

 

02

但是环沪带动也是有局限的,最大的一个局限就是,环沪某种程度上还带动不了一个完整的城市,只能带动城市内部的某一个板块

举一个具体的例子,也是目前我们看下来已经算比较成熟的环沪城市,昆山

 

依靠着十年前地铁的11号线的贯穿以及高铁的联动,昆山应该算是第一个成功崛起的环沪类城市。目前区域内不论是人口流动还是产业合作都初具规模了,可以算一个成功案例

 

对于这个案例,我们需要总结几个因素

 

1、昆山能成的第一个因素就是这个城市得到了上海的包容,地铁的延长本质上是代表着上海对这个昆山这个区域的投资。有了最基础的基础设施的共建,才能构成未来的融入上海

 

2、时间维度,昆山的崛起本质上花了差不多十年的时间,所以这个十年耐心是我们需要考虑的,下一个环沪城市虽然可以某种程度上借鉴昆山并加快发展,但是毫无疑问,我们依然需要足够的时间

 

 

 

但是我们注意到,昆山发展至今,如今真正意义上崛起的只有花桥这一个板块

 

第一,花桥是真正意义上形成跨城生活的昆山板块,互相之间的潮汐人口涌动已经非常明显,并且因为有人口的流动,后期慢慢开始形成了产业的合作

 

第二,也是比较关键的一点

 

 

哪怕是从最直观的房价板块来看,也只有花桥这个板块相对站在了高位,这是对融入上海之后价值的认可,同样也说明了环沪的带动,依然需要足够的时间和周期

 

对比特别强烈的就是千灯板块,其实千灯发展几乎就是和花桥是同一时间段的,因为融入程度不够,后期的价格对比大家就可以看到很明显了

 

换句话来说,环沪有机会,但是环沪同样有坑,这一点一定要注意

 

所以对于寻找环沪潜力区域,你单一的认定一个城市,不论他是启东还是太仓或者嘉兴还是宁波本质上都是不客观的

 

环沪的带动在于具体的某一个板块,而这个板块在哪里以及为什么可以,除了看规划,最重要的是要看核心城市,也就是上海,是否真金白银对他进行投资

 

 

03

目前昆山花桥已经站上高位,下一个环沪的潜力方向在哪里,我提供一个方向供大家思考

 

有几个基本面

 

很显然嘉兴不论是地理位置和城市能级都是和苏州非常类似的,在整个浙江维度也没有第二个笔嘉兴更合适的城市。

 

过往10年,江苏片区融入上海的程度远甚于浙江,很显然后面的10年,浙江也不会放弃这样的经济发展模式

 

那既然嘉兴会像昆山一样崛起,那么第一个起势的应该也是某一个板块,而这个板块我选择平湖

 

大家仔细看地图

 

而且从地理位置上来看,平湖和嘉善一样,都是接壤上海的一个版图,这样的地理位置是先天优势

 

离上海人民广场直线距离仅73公里,在百强县中排名第53名,另外作为地级市,相比较嘉善县城,生活、教育、医疗配套都不是同一个档次的

目前平湖正在接纳上海集中的投资,有几个信号非常明显

 

 

 

长三角科技园是一个非常创新的园区规划,横跨两城,共同投资共同开发,总规划面积为87平方公里,其中在浙江的45平方公里就是在平湖

 

就这一个标签就可以将平湖和其他板块彻底的区分开来

 

 

2017,浙江省委书记车俊率浙江党政代表团与上海市委书记韩正等见证了上海市张江高新区管委会、上海市金山区人民政府、浙江省嘉兴市人民政府战略合作框架协议的签署

 

换句话来说,整个科技城已经得到两个城市的官方认证,这个信号决定了平湖的与众不同,意味着上海已经开始彻底接纳平湖

 

除此之外,平湖还不仅仅只有这一个科技园,在张江科技园外5公里范围处

 

还拥有一个国家级的开发区:平湖开发区

 

目前已实现1283家企业,其中300多家外企(从日资为主到德资、欧美为主),22家世界500强

 

换句话来说,平湖是浙江唯一一个具备两个高能级产业园的板块,贡献了嘉兴很大比例的税收,整个平湖的经济水平高于其他

 

换句话来说,整个平湖是有产业基础的,这是多少环沪板块想要却没有的优势啊

 

 

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当然其他天然的距离感平湖也不弱

 

 

平湖与上海的物理距离天然很近,车程1小时,G60科创走廊天然就是上海为联动环沪城市所建的,高铁不仅可以到达虹桥,松江南与金山北这两个高铁站依然可以承接来自平湖的居住需求

 

已经处于建设过程中的沪乍杭铁路东起上海枢纽,沿途经过上海漕泾、金山,浙江平湖、海盐、海宁,接杭州枢纽,2021年建成通车

最后一点,平湖有70万的原住民基础,也就决定了这里的物业具备资产增值和物业出租的双重收益,对于持有者来说是比较欣慰的一点

所以相比较平湖,是目前我观测下来更接近于昆山花桥区域板块,互相之间的重合度是非常的高的

 

所谓的投资,无非是能够看到价值增长趋势的关键点,并且在下一次做决定的时候看到熟悉的地方,然后按下按钮

 

05

后面的工作也就显得相对比较简单,在平湖版块内选择卖相比较好的项目

 

 

 

我在整个平湖兜兜转转了很久,最好的项目依然是最懂这个城市的开发商:融创

 

融创深耕嘉兴甚至平湖已经很久了,这一次在平湖板块最核心的位置,第一次的把高端的合院产品,保持了融创一贯的臻品调性,也带领平湖这片热土开始进入品质改善发展通道。

 

 

 

▲来自融创海越府

整个项目采用高低配的形式,9栋75平、89平、116平的高层住宅为现代古典风格,采用融创特有的高级灰真石漆里面;还有9栋低密度合院,绿化率高达30%,是后期高端楼盘调性和业主品质生活的保证

 

 

作为融创高端的府系产品,因为板块内部的限价因素,目前项目单价为15800/平米,主力户型总价段在120万左右,加上可以全功能覆盖的户型设计,释放了它足够的吸引力

 

另外平湖的信贷对客户还是呈现比较良好的状态,外地客户不限购,首付三成,还有平湖和嘉兴其他区域不太一样的地方在于,不存在捆绑销售限时还有少量名额送车位

06

这也是融创布局环沪市场的一个具有战略意义的项目。

 

不管是区位,还是配套还是开发区的发展红利,加上本身对产品品质的投入,可以说整体的产品力保持区域内最高。如果你有兴趣投资环沪,那么毫无疑问这是最好的选择

真有好房团队在严选环沪所有项目之后做的诚意推荐,有兴趣的朋友可以看下这个项目

 

经过长时间的沟通和努力,我们跟开发商争取了绝佳位置的一整栋独家房源,都是最被热捧的小户型产品,甚至还有10套外面抢都抢不到的75户型房源

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